[年报]H20奥园2 (163911): 奥园集团有限公司公司债券2022年年度报告

原标题:H20奥园2 : 奥园集团有限公司公司债券2022年年度报告

奥园集团有限公司
公司债券年度报告
（2022年）









二〇二三年十一月

重要提示
发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。


本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。


发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。



信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了无法表示意见的审计报告，本公司对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。



重大风险提示
投资者在评价和购买本公司债券时，应认真考虑各项可能对本公司债券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节内容。

截至本报告出具之日，公司面临的风险因素与募集说明书中“风险因素”章节发生的重大变化如下：
一、公司2022年度审计报告的审计意见为无法表示意见
根据信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“信永中和”）出具的《奥园集团有限公司2022年度审计报告》（XYZH/2023SZAI1B0002），信永中和不对后附的奥园集团财务报表发表审计意见。形成无法表示意见的基础如下：
与持续经营相关的重大不确定性
2022年度，奥园集团净亏损42.5亿元及经营现金流出净额5.1亿元。于2022年12月31日，奥园集团流动负债超出流动资产154.7亿元，而银行及其他借款以及应付债券总额为646.0亿元，且奥园集团资本承诺225.4亿元，而银行存款（包括受限制银行存款）71.5亿元。此外，于2022年12月31日，奥园集团的若干银行及其他借款已违约或交叉违约，且因多种原因而被多方起诉，这些情况表明存在可能导致对奥园集团持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。而如财务报表附注“三、财务报表的编制基础之（2）持续经营”所述的应对计划或改善措施，但因前述多重不确定性的影响其是否能够落实具有重大不确定性，我们无法获取与评估持续经营能力相关的充分、适当的审计证据，以判断公司在持续经营假设的基础上编制财务报表是否恰当。

二、主营业务下滑，盈利能力下降的风险
公司2022年的营业总收入为182.79亿元，相比2021年同期下降了62.07%，2022年度公司销售毛利率为6.98%，较上年同期下降58.63%。公司经营情况恶化，一方面因房地产市场整体下行；另一方面，因公司出现债务逾期、诉讼及负面舆情，导致公司销售规模及销售价格均出现下行趋势，公司经营业绩进一步下滑。

公司2022年净利润为-42.48亿元，亏损幅度较上年同期缩小。报告期内，公司经营业绩下滑，盈利能力减弱。

三、 流动性紧张的风险
受商品房销售放缓、地方政府预售资金监管力度提升、房企违约事件使得整体行业融资信用受损等多方面影响，公司从2021年四季度开始出现流动性紧张的情形。2022年度，宏观环境及行业环境未有明显改善，受销售下滑、债务逾期及诉讼等因素影响，公司流动性紧张情形进一步加重。

截至2022年末，公司货币资金余额71.55亿元，较上年期末减少55.91%；货币资金中受限资金37.75亿元，占2022年末货币资金余额比重为52.77%。截至2022年末，公司短期借款余额为59.69亿元，较上期末同比减少35.66%；公司一年内到期的非流动负债余额为521.06亿元，较上期末同比减少18.12%（主要因部分债务完成展期，由一年内到期的非流动负债重分类至长期债务）。截至2022年末，公司流动资产规模为2,007.09亿元，流动负债规模为2,161.83亿元，公司短期偿债能力较弱。

四、 资产减值的风险
公司主营业务为房地产开发，持有的主要资产为开发的房地产产品、项目公司股权、投资性房地产等。因受房地产行业价格下行的影响，2022年度，公司资产减值损失为10.66亿元，主要为公司持有待售资产的减值损失。若未来受到宏观经济影响，房地产市场价格进一步下降，则公司的资产可能存在进一步减值的风险。

五、受限资产规模较大的风险
截至 2022年末，公司的受限资产主要为存货、投资性房地产和货币资金等，合计459.19亿元，占2022年末总资产的20.55%。公司受限资产规模较大，在一定程度上影响了公司在面临偿付压力时的变现能力。若公司不能按时、足额偿还银行借款或其他债务，有可能导致受限资产被其债权人冻结甚至处置，将对公司声誉及正常经营造成不利影响，可能将对债券偿付造成不利影响。



目录
重要提示 ........................................................................................................................................... 2
重大风险提示 ................................................................................................................................... 3
释义................................................................................................................................................... 6
第一节 发行人情况 ............................................................................................................... 8
一、 公司基本信息 ................................................................................................................... 8
二、 信息披露事务负责人 ....................................................................................................... 8
三、 控股股东、实际控制人及其变更情况 ........................................................................... 9
四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况 ..................................................... 10
五、 公司业务和经营情况 ..................................................................................................... 10
六、 公司治理情况 ................................................................................................................. 14
七、 环境信息披露义务情况 ................................................................................................. 16
第二节 债券事项 ................................................................................................................. 16
一、 公司信用类债券情况 ..................................................................................................... 16
二、 公司债券选择权条款在报告期内的触发和执行情况 ................................................. 20
三、 公司债券投资者保护条款在报告期内的触发和执行情况 ......................................... 20 四、 公司债券募集资金使用情况 ......................................................................................... 21
五、 发行人或者公司信用类债券报告期内资信评级调整情况 ......................................... 21 六、 公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施情况 ......................................... 22 七、 中介机构情况 ................................................................................................................. 23
第三节 报告期内重要事项 ................................................................................................. 24
一、 财务报告审计情况 ......................................................................................................... 24
二、 会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 ......................................................... 24
三、 合并报表范围调整 ......................................................................................................... 25
四、 资产情况......................................................................................................................... 25
五、 非经营性往来占款和资金拆借 ..................................................................................... 27
六、 负债情况......................................................................................................................... 29
七、 利润及其他损益来源情况 ............................................................................................. 31
八、 报告期末合并报表范围亏损超过上年末净资产百分之十 ......................................... 32 九、 对外担保情况 ................................................................................................................. 32
十、 重大诉讼情况 ................................................................................................................. 34
十一、 报告期内信息披露事务管理制度变更情况 ................................................................. 34
十二、 向普通投资者披露的信息 ............................................................................................. 34
第四节 特定品种债券应当披露的其他事项 ..................................................................... 34
一、 发行人为可交换债券发行人 ......................................................................................... 34
二、 发行人为非上市公司非公开发行可转换公司债券发行人 ......................................... 35 三、 发行人为绿色债券发行人 ............................................................................................. 35
四、 发行人为可续期公司债券发行人 ................................................................................. 35
五、 其他特定品种债券事项 ................................................................................................. 35
第五节 发行人认为应当披露的其他事项 ......................................................................... 35
第六节 备查文件目录 ......................................................................................................... 37
财务报表 ......................................................................................................................................... 39
附件一： 发行人财务报表..................................................................................................... 39


释义

公司、本公司、发行人	指	奥园集团有限公司
本报告	指	奥园集团有限公司公司债券年度报告（2022年）
存续债券	指	奥园集团有限公司(面向合格投资者)公开发行 2019年公司债券(第一期)（品种二）、奥园集团 有限公司(面向合格投资者)公开发行2020年公司 债券(第一期)、奥园集团有限公司2020年面向专 业投资者公开发行公司债券（第二期）、奥园集 团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司 债券(第一期)
19奥园02	指	奥园集团有限公司(面向合格投资者)公开发行 2019年公司债券(第一期)(品种二)
20奥园01	指	奥园集团有限公司(面向合格投资者)公开发行 2020年公司债券(第一期)
20奥园02	指	奥园集团有限公司2020年面向专业投资者公开发 行公司债券（第二期）
21奥园债	指	奥园集团有限公司2021年面向专业投资者公开发 行公司债券(第一期)
募集说明书	指	《奥园集团有限公司（面向合格投资者）公开发 行2019年公司债券（第一期）募集说明书》、《 奥园集团有限公司（面向合格投资者）公开发行 2020年公司债券（第一期）募集说明书》、《奥 园集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行 公司债券（第二期）募集说明书》、《奥园集团 有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债 券（第一期）募集说明书》
债券持有人会议规则	指	《奥园集团有限公司面向合格投资者公开发行 2019年公司债券之债券持有人会议规则》、《奥 园集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行 公司债券之债券持有人会议规则》
债券受托管理协议	指	《奥园集团有限公司面向合格投资者公开发行 2019年公司债券之债券受托管理协议》、《关于 奥园集团有限公司2020年面向专业投资者公开发 行公司债券之债券受托管理协议》
中国奥园	指	中国奥园集团股份有限公司
主承销商、受托管理人	指	西南证券股份有限公司、中国国际金融股份有限 公司
西南证券	指	西南证券股份有限公司
中金公司	指	中国国际金融股份有限公司
信永中和	指	信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
评级机构、联合资信	指	联合资信评估股份有限公司
中国证监会、证监会	指	中国证券监督管理委员会
交易所	指	上海证券交易所
《公司法》	指	《中华人民共和国公司法》
《证券法》	指	《中华人民共和国证券法》
章程、公司章程	指	奥园集团有限公司章程
报告期	指	2022年1-12月
节假日或休息日	指	中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息 日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和 台湾省的法定节假日和/或休息日）
元、万元、亿元	指	人民币元、人民币万元、人民币亿元

第一节 发行人情况
一、 公司基本信息

中文名称	奥园集团有限公司
中文简称	奥园集团
外文名称（如有）	AoyuanGroupCompanyLimited
外文缩写（如有）	AoyuanGroup
法定代表人	林显团
注册资本（万元）	611,000
实缴资本（万元）	611,000
注册地址	广东省广州市番禺区南村镇万惠一路48号2302
办公地址	广东省广州市番禺区南村镇万惠一路48号奥园集团大厦
办公地址的邮政编码	511442
公司网址（如有）	http://www.aoyuan.com.cn
电子信箱	ayxinfang@aoyuan.net

二、 信息披露事务负责人

姓名	陈志斌
在公司所任职务类型	□董事 √高级管理人员
信息披露事务负责人 具体职务	财务中心总经理
联系地址	广州市番禺区万惠一路48号奥园集团大厦
电话	020-38686666-8388
传真	020-38686688
电子信箱	chzhbin@aoyuan.net

三、 控股股东、实际控制人及其变更情况 （一） 报告期末控股股东、实际控制人信息 报告期末控股股东名称：广东奥园置业有限公司 报告期末实际控制人名称：郭梓文 报告期末控股股东资信情况：控股股东广东奥园置业有限公司主要资产均纳入发行人合并 范围，控股股东单体资信状况未出现重大不利变化。间接控股股东中国奥园2023年2月公 告境外债务重组进展，境外优先票据持有人组成的临时小组（约占境外优先票据未偿还本 金额的20%）已原则上书面同意概述建议暂缓偿还债务安排主要条款之不具法律约束力的 条款书，境外重组持续推进。截止2022年8月，重组支持协议已获本公司及债权人小组同 意，且超过75%的境外优先票据持有人已正式签署或加入重组支持协议。 报告期末实际控制人资信情况：实际控制人郭梓文先生主要资产均集中在中国奥园主体内， 除上述事项外，无其他不良资信情况。 1 报告期末控股股东对发行人的持股比例及股权受限情况：无 报告期末实际控制人对发行人的持股比例及股权受限情况：无 发行人与控股股东、实际控制人之间的产权及控制关系的方框图（有实际控制人的披露至 实际控制人，无实际控制人的披露至最终自然人、法人或结构化主体）
控股股东为机关法人、国务院组成部门或相关机构直接监管的企业以外主体或者实际控制人为自然人
√适用 □不适用
控股股东、实际控制人所持有的除发行人股权外的其他主要资产及其受限情况 控股股东及实际控制人除发行人资产外，还持有部分境外地产项目及奥园健康（03662.HK）股权，境外地产项目均因融资受限，中国奥园持有的奥园健康股权截至报告期末未受限。

（二） 报告期内控股股东的变更情况
□适用 √不适用
（三） 报告期内实际控制人的变更情况
□适用 √不适用

四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况
（一） 报告期内董事、监事、高级管理人员是否发生变更
√发生变更 □未发生变更

变更人员类型	变更人员 名称	变更人员职 务	变更类型	决定（议）时 间或辞任生效 时间	工商登记完 成时间
高级管理人员	林显团	总经理	任职	2022年8月	2022年8月
高级管理人员	殷冀	集团副总裁	任职	2022年12月	-
高级管理人员	郭士国	集团副总裁	离任	2022年12月	-
高级管理人员	王新立	集团副总裁	离任	2022年9月	-

注：根据公司2022年8月公告《奥园集团有限公司法定代表人及经理发生变更的公告》,林显团变更为公司法定代表人，并任公司总经理。

（二） 报告期内董事、监事、高级管理人员离任人数
报告期内董事、监事、高级管理人员的离任（含变更）人数：2人，离任人数占报告期初全体董事、监事、高级管理人员总人数25%。


（三） 定期报告批准报出日董事、监事、高级管理人员名单
定期报告批准报出日发行人的全体董事、监事、高级管理人员名单如下： 发行人的法定代表人：林显团
发行人的董事长或执行董事：林显团
发行人的其他董事：无
发行人的监事：何国平
发行人的总经理：林显团
发行人的财务负责人：冷阳
发行人的其他非董事高级管理人员：陈志斌、殷冀、邱少坤、谭毅、杨海能 注：本年度报告批准报出时间为2023年10月，本年度报告批准报出日的董监高人员与报告期末董监高人员存在差异，具体可参见公司2023年5月公告《奥园集团有限公司关于公司董事长、董事、监事发生变动的公告》。

五、 公司业务和经营情况
（一） 公司业务情况
1.报告期内公司业务范围、主要产品（或服务）及其经营模式、主营业务开展情况 公司主营业务为房地产开发业务，2023年6月15日，中华人民共和国住房和城乡建设部向公司颁发了中华人民共和国房地产开发企业一级资质证书，证书编号：建开企〔2013〕1358号，证书有效期至2025年12月5日。

公司经营范围：房地产咨询;房地产经纪;物业管理;互联网销售（除销售需要许可的商品）;酒店管理;餐饮管理;项目策划与公关服务;咨询策划服务;企业形象策划;以自有资金从事投资活动;信息技术咨询服务;信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）;体育场地设施工程施工;体育用品及器材批发;体育用品及器材零售;体育赛事策划;体育竞赛组织;体育健康服务;健康咨询服务（不含诊疗服务）;养老服务;国内贸易代理;计算机及办公设备维修;网络技术服务;科技中介服务;业务培训（不含教育培训、职业技能培训等需取得许可的培训）;企业管理咨询;房地产开发经营
2.报告期内公司所处行业情况，包括所处行业基本情况、发展阶段、周期性特点等，以及公司所处的行业地位、面临的主要竞争状况，可结合行业特点，针对性披露能够反映公司核心竞争力的行业经营性信息
2022年房地产市场延续2021年下半年的下行趋势，全国商品房单月销售金额从2021年7月开始至2022年12月已经连续18个月同比下跌，是房地产行业历史上最漫长的下行周期；平均跌幅已经达到21.9%。2022年全年销售金额同比下降26.7%。

2022年1-12月商品房累计销售面积135837万平方米，同比下降24.3%。1-12月商品房累计销售金额133308亿元，同比下降26.7%。1-12月房地产开发投资累计完成额132895亿元，同比下降10.0%。全年新开工面积跌幅39.4%，全年新开工面积回落至2009年以前水平。

土地购置面积跌幅扩大，土地市场复苏仍待销售企稳。1-12月累计土地购置面积10052.00万平方米，同比下降53.4%，12月单月土地购置面积1596.84万平方米，同比下降51.6%，跌幅收窄6.8pct。全年来看，销售持续下行叠加行业出清，房企资金压力较大，一方面房企在资金压力下再投资拓展较难，已出险的民企失去拿地能力，尚未出险的房企面临各资金方的挤兑压力，资金优先保持现金流和债务兑付避免违约，投资拿地难度较大；另一方面销售持续下行，在面对未来销售不确定性的情况下房企普遍谨慎投资，聚焦于核心城市核心地块，降低经营风险。

3.报告期内公司业务、经营情况及公司所在行业情况是否发生重大变化，以及变化对公司生产经营和偿债能力产生的影响
报告期内房地产市场延续2021年的下行趋势，公司业务、经营情况未产生明显好转，公司销售情况下滑，资金流动性风险进一步扩大。公司逐步进行债务重组及展期等相关事项，以保交楼为首要核心任务。


（二） 新增业务板块
板块
□是 √否

（三） 主营业务情况
1. 分板块、分产品情况
(1)业务板块情况
单位：亿元币种：人民币

业务板块	本期				上年同期
	营业收 入	营业成 本	毛利率 （%）	收入占 比（%）	营业收 入	营业成 本	毛利率 （%）	收入占 比（%）
房产开发	152.22	142.21	6.58	83.28	449.59	385.37	14.28	93.28
租金	1.53	1.09	28.79	0.84	1.93	1.17	39.24	0.40
酒店	1.27	0.89	29.30	0.69	1.87	1.22	34.89	0.39
其他	27.77	25.83	6.99	15.19	28.59	12.85	55.05	5.93
合计	182.79	170.03	6.98	100.00	481.97	400.61	16.88	100.00

(2)各产品（或服务）情况
□适用 √不适用
公司主营业务为房地产开发，主要产品为商品房。

2. 收入和成本分析
各业务板块、各产品（或服务）营业收入、营业成本、毛利率等指标同比变动在30%以上的，发行人应当结合所属行业整体情况、经营模式、业务开展实际情况等，进一步说明相关变动背后的经营原因及其合理性。

1、2022年度，公司房地产开发收入占营业收入比重为83.28%，商品房销售为发行人收入主要来源，营业收入同比下降66.14%，成本同比下降63.10%，毛利率同比下降53.94%。

房地产开发业务变动较大主要受房地产市场及公司自身债务违约等事项影响，公司销售规模及销售均价均呈下降趋势，进而使得公司营收等出现较大不利变动。

2、因受经营环境的影响，公司租金及酒店业务收入和毛利率呈不同程度下降，相关业务收入占公司总营收比重较小。

3、其他业务主要包括出售投资性房地产和美谷医疗美容项目收入，其中，出售投资性房地产导致营业成本大幅上升，毛利率下降

（四） 公司关于业务发展目标的讨论与分析
1.结合公司面临的特定环境、所处行业及所从事业务的特征，说明报告期末的业务发展目标
2022年，全国地产开发投资额、新开工面积及销售面积均呈下降趋势，市场信心和需求仍需时日修复，房地产企业因此面临着不同程度的经营压力。

在公司营运层面，面对严峻的市场挑战，本公司以实际行动确保经营、销售及交楼的各项目标，持续优化结构，开源节流压缩一切不必要的成本开支，力求保持运营稳定。保交付是本公司确保稳定经营的重中之重，通过保交付盘活资金，修复企业信用，也为项目销售奠定良好基础，形成良性循环。

同时，本公司也积极整合资源，通过为项目引入战投合作、品牌代建等方式盘活资产，促进销售。年内，本公司与多家知名企业签署品牌代建协议，全力盘活重庆、成都、西安、厦门等项目的销售。2023年以来，本公司引入央国企及有实力的企业集团共同合作开发包括珠海翠微城市更新项目在内的多个城市更新项目并达成战略合作协议。

在稳定公司经营的同时，本公司积极推动境内外债务重组工作。境内方面，本公司已与若干境内金融机构订立安排延长本金逾人民币327亿元现有境内融资安排的期限。境外债务重组工作也取得阶段性进展，本公司之间接控股股东中国奥园持续与境外优先票据持有人组成的临时小组进行建设性的讨论，截止2023年8月，重组支持协议已获本公司及债权人小组同意，且超过75%的境外优先票据持有人已正式签署或加入重组支持协议。另外，中国奥园已经递交境外债务重组方案予香港法院进行聆讯。重组完成后中国奥园所有者权益预计可增加人民币约286亿，将大幅改善公司的资产负债表状况，同时也彰显境内外各利益相关方对未来市场和公司发展的信心。

2023年，虽然内外形势依然复杂严峻，中国政府坚持稳字当头、稳中求进，着力稳增长、稳就业、稳物价。更多支持性措施将会陆续出台，推动房地产行业及整体经济的稳定发展。本公司将继续苦修内功，开源节流，确保项目的开发建设和顺利交付，加快销售回款。同时以坦诚和负责任的态度争取尽快与境内外债权人达成和解，行稳致远。

2.公司未来可能面对的风险，对公司的影响以及已经采取或拟采取的措施 为改善公司的流动性及现金流以维持持续经营，公司已实施或正在实施以下措施： 1、公司一直积极与境内公开市场债券投资者磋商债务展期事宜。截至财务报表批准日（2023年10月20日），公司已就本金共计约人民币114亿元作出经修订还款安排，还款期延长至二零二六年，利率不变。

公司亦一直与其他境内贷款人积极磋商借款展期。截至本财务报表批准日（2023年10月20日），公司与若干境内金融机构达成合同安排，本金金额约人民币189.36亿元借款的现有境内融资安排获展期。

公司董事认为，公司能够完成其他境内公开市场债券及境内融资安排的展期。

2、公司一直积极寻找并将继续寻找出售资产的潜在机会，增加流动资金，缓解或解决债务问题。

3、为确保业务稳定及可持续经营，公司整合及优化资源，盘活项目建设及销售，降低营运开支，全力改善流动资金状况。

(1)公司将继续采取措施，加快在建及已竣工项目的预售及销售，加快收回尚未收回的销售所得款项及其他应收款。

(2)公司优先确保项目交付。截至本财务报表批准日期（2023年10月20日），公司大部分物业项目正在如期推进。公司将继续确保物业项目的竣工及交付。

(3)公司对组织架构进行调整，以减少管理层级、提高管理效率，有效控制成本及开支。

公司将继续积极评估额外措施，进一步减少非必要开支。

(4)公司一直积极寻求各种措施解决未决诉讼。公司有信心能达成友好解决方案，以应对在现阶段尚未有明确结果的索赔及争议。


六、 公司治理情况
（一） 发行人报告期内是否存在与控股股东、实际控制人以及其他关联方之间不能保证独立性的情况：
□是 √否
（二） 发行人报告期内是否存在与控股股东、实际控制人以及其他关联方之间在资产、人员、机构、财务、业务经营等方面的相互独立情况：
公司自设立以来，严格按照公司章程及相关法律法规的要求规范运作、健全了公司法人治理结构，在资产、人员、财务、机构、业务等方面均具备独立性。

1、业务独立
公司现实际从事的主营业务为房地产的开发与经营，主要产品包括住宅、附属或配套商业、城市综合体等，收入主要来自于房地产销售收入。公司拥有独立完整的经营体系，具有直接面向市场独立经营的能力。公司的业务独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，公司报告期内发生的关联交易及关联担保等行为均是按正常经营业务和条件进行，不存在其它需要依赖股东及其他关联方进行生产经营活动的情况。

2、资产独立
公司已拥有与生产经营有关的经营资质和配套设施，合法拥有与生产经营有关的土地、房产的所有权或者使用权。公司各项资产权属清晰、完整，公司对该等资产享有独立完整的法人财产权，不存在重大权属纠纷。

3、人员独立
发行人人员与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业分开，公司高级管理人员在公司领取报酬。发行人建立了较完备的人事管理和员工福利薪酬制度。发行人的董事、监事、高级管理人员的任职，均按照《公司法》、《中外合资经营企业法》及其他法律、法规、规范性文件、《公司章程》规定的程序进行；不存在股东超越公司股东会、董事会做出人事任免决定的情况。

4、机构独立
公司自设立以来已按照《公司法》、《中外合资经营企业法》、《证券法》的要求建立健全了法人治理结构，股东会、董事会、监事和管理层均独立运行，还设有董事局办公息技术中心、战略投资中心、成本管理中心、品牌管理中心、营销管理中心、品质控制中心、客户服务中心、监察中心、党委办公室16个内部管理部门，各职能部门在公司管理层的领导下依照部门规章制度独立运作，不存在与股东及其他关联方混合运作的情况，具备完全的独立性、完整性。

5、财务独立
公司设立了独立的财务部门，配备了独立的财务人员，建立了独立的财务核算体系，能够独立作出财务决策，并制定了规范的财务管理制度。公司开设了独立的银行账号，依法单独在税务部门办理相关税务登记，依法独立纳税，不存在与控股股东（实际控制人）或主要关联方混合纳税的情形。


（三） 发行人关联交易的决策权限、决策程序、定价机制及信息披露安排 为确保公司关联交易正常开展，为保证公司与各关联方之间的关联交易的公允性和合法性，确保公司的关联交易行为不损害公司和出资人的合法权益，公司根据《公司法》、《中华人民共和国外商投资法》、《公司章程》及相关法律法规的规定，根据公司实际情况制定了关联交易管理的相关内部审批路程，确保关联交易定价公允，审批及决策流程合规完整，并充分发挥监事的监督作用，严格履行关联董事、股东回避表决程序，及时履行信息披露义务。

公司遵循公平合理的交易原则，规范公司的关联交易管理，明确管理职责和分工，维护公司的合法权益。公司采取有效措施防止关联方以垄断采购和销售业务渠道等方式干预公司的经营，损害公司利益。关联交易活动遵循商业原则，关联交易的价格原则上应不偏离市场独立第三方的价格或收费的标准。

公司在确认和处理有关关联方之间关联关系与关联交易时，遵循的基本原则和采取的具体措施如下：一是尽量避免或减少与关联方之间的关联交易；二是确定关联交易价格时，应遵循“公平、公正、公开以及等价有偿”的原则，并以书面协议方式予以确定；三是对于必须发生的关联交易，应切实履行信息披露的有关规定；四是关联决策人员或单位回避表决的原则；五是必要时聘请独立财务顾问或专业评估机构发表意见和报告。

（四） 发行人关联交易情况
1. 日常关联交易
□适用 √不适用
2. 其他关联交易
√适用 □不适用
单位：亿元币种：人民币

关联交易类型	该类关联交易的金额
资金拆借，作为拆出方	2.56

3. 担保情况
√适用 □不适用
报告期末，发行人为关联方提供担保余额合计（包括对合并报表范围内关联方的担保）为125.07亿元人民币。


4. 报告期内与同一关联方发生的关联交易情况
报告期内与同一关联方发生关联交易累计金额超过发行人上年末净资产的 □适用 √不适用


（五） 发行人报告期内是否存在违反法律法规、自律规则、公司章程、公司信息披露事务管理制度等规定的情况
√是 □否
具体违规情况及对债券持有人权益的影响
由于公司自2021年下半年以来经营情况发生重大变化，公司未能及时披露2021年年度报告、2022年半年度报告、2022年年度报告及2023年半年度报告。违反了《公司债券发行与交易管理办法》及《公司信用类债券信息披露管理办法》等相关规定。相关事项可能会对债券持有人构成重大不利影响。


（六） 发行人报告期内是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况 √是 □否
违反约定或者承诺情况及对债券持有人权益的影响
由于公司自2021年下半年以来经营情况发生重大变化，公司未能及时披露2021年年度报告、2022年半年度报告、2022年年度报告及2023年半年度报告。违反了募集说明书相关约定。相关事项可能会对债券持有人构成重大不利影响。


七、 环境信息披露义务情况
发行人是否属于应当履行环境信息披露义务的主体
□是 √否
第二节 债券事项
一、 公司信用类债券情况
公司债券基本信息列表（以未来行权（含到期及回售）时间顺序排列） 单位：亿元币种：人民币

1、债券名称	奥园集团有限公司(面向合格投资者)公开发行2019年 公司债券(第一期)(品种二)
2、债券简称	19奥园02
3、债券代码	155688
4、发行日	2019年8月30日
5、起息日	2019年9月3日
6、2023年4月30日后的最 近回售日	-
7、到期日	2023年9月3日
8、债券余额	15.00
9、截止报告期末的利率(%)	6.60
10、还本付息方式	2022年8月23日，发行人公告召开“19奥园02” 2022年第一次债券持有人会议，审议变更本息兑付安 排等事项，9月2日公告持有人会议决议，审议的变 更本息兑付议案未获审议通过。9月5日，发行人召 开“19奥园02”2022年第二次债券持有人会议，9月 5日公告补充议案，9月5日公告持有人会议决议，增 加宽限期议案获审议通过，议案通过后，“19奥园02 ”增加7个工作日宽限期，并支付上年利息的10%。9 月14日，发行人召开“19奥园02”2022年第三次债 券持有人会议，审议调整本息兑付安排等议案，9月 14日，发行人公告持有人会议决议，审议议案均获通 过。该次持有人会议后，“19奥园02”本息兑付调整 为：1、本金兑付日调整为2023年9月3日；2、2021 年9月3日至2022年9月2日期间利息支付方式变更 为：2022年12月3日，支付本期利息的10%；2023 年3月3日，支付本期利息的10%；2023年6月3日 ，支付本期利息的10%；2023年9月3日，支付本期 利息的60％，至此本期利息全部兑付完成；3、发行 人为本期债券全部未付本息的兑付追加奥园集团旗下 位于广州、江门、上海等多地的车位、商铺及股权进 行抵质押等增信措施。
11、交易场所	上交所
12、主承销商	中国国际金融股份有限公司、西南证券股份有限公司
13、受托管理人	中国国际金融股份有限公司
14、投资者适当性安排	面向合格投资者交易的债券
15、适用的交易机制	“19奥园02”自2022年9月8日起根据上海证券交 易所和中国证券登记结算有限责任公司《关于为上市 期间特定债券提供转让结算服务有关事项的通知》相 关规定转让。
16、是否存在终止上市或者 挂牌转让的风险及其应对措 施	否

截至本报告出具日，经债券持有人会议审议通过，“19奥园 02”已完成展期工作，本金兑付时间调整为自 2025年 4月 30日至 2026年 4月 30日，具体请参见发行人持有人会议公告。

1、债券名称	奥园集团有限公司(面向合格投资者)公开发行2020年 公司债券(第一期)
2、债券简称	20奥园01
3、债券代码	163188
4、发行日	2020年2月28日
5、起息日	2020年3月3日
6、2023年4月30日后的最 近回售日	2023年3月3日
7、到期日	2025年3月3日
8、债券余额	25.40
9、截止报告期末的利率(%)	5.50
10、还本付息方式	本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一 次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起 支付.
11、交易场所	上交所
12、主承销商	中国国际金融股份有限公司、西南证券股份有限公司
13、受托管理人	中国国际金融股份有限公司
14、投资者适当性安排	面向合格投资者交易的债券
15、适用的交易机制	采取竞价、报价、询价和协议交易方式
16、是否存在终止上市或者 挂牌转让的风险及其应对措 施	否

截至本报告出具日，经债券持有人会议审议通过，“20奥园01”已完成展期工作，本金兑付时间调整为自2025年4月30日至2026年4月30日，具体请参见发行人2023年9月8日公告《奥园集团有限公司关于奥园集团有限公司（面向合格投资者）公开发行2020年公司债券（第一期）本息兑付安排、增信措施及其他约定发生调整的公告》。

1、债券名称	奥园集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公 司债券(第一期)
2、债券简称	21奥园债
3、债券代码	188326
4、发行日	2021年6月29日
5、起息日	2021年7月2日
6、2023年4月30日后的最 近回售日	2023年7月2日
7、到期日	2025年7月2日
8、债券余额	18.20
9、截止报告期末的利率(%)	6.80
10、还本付息方式	发行人于6月24日召开“21奥园债”2022年第一次 债券持有人会议，审议“21奥园债”2021年7月2日 至2022年7月1日期间的利息展期支付等议案。6月 27日，发行人公告持有人会议决议，审议议案均获通 过。发行人于12月26日召开“21奥园债”2022年第 二次债券持有人会议，审议“21奥园债”2021年7月 2日至2022年7月1日期间的利息展期支付等议案。 发行人于2022年12月28日对外发布持有人会议决议 ，审议议案均获通过。根据上述持有人会议表决结果 ，“21奥园债”2021年7月2日至2022年7月1日 期间的利息支付方式变更为：2022年7月2日，支付 本期利息的10%；2022年10月2日，支付本期利息的 10%；2023年7月2日，支付本期利息的80%，至此 本期利息全部兑付完成。
11、交易场所	上交所
12、主承销商	西南证券股份有限公司、中泰证券股份有限公司、中 山证券有限责任公司
13、受托管理人	西南证券股份有限公司
14、投资者适当性安排	面向专业投资者交易的债券
15、适用的交易机制	“21奥园债”自2022年7月5日起根据上海证券交 易所和中国证券登记结算有限责任公司《关于为上市 期间特定债券提供转让结算服务有关事项的通知》相 关规定转让。
16、是否存在终止上市或者 挂牌转让的风险及其应对措 施	否

截至本报告出具日，经债券持有人会议审议通过，“21奥园债”已完成展期工作，本金兑付时间调整为自2025年5月30日至2026年5月30日，具体请参见发行人2023年9月8日公告《奥园集团有限公司关于奥园集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）本息兑付安排、增信措施及其他约定发生调整的公告》。

1、债券名称	奥园集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行公 司债券(第二期)
2、债券简称	20奥园02
3、债券代码	163911
4、发行日	2020年8月4日
5、起息日	2020年8月6日
6、2023年4月30日后的最 近回售日	2023年8月6日
7、到期日	2025年8月6日
8、债券余额	11.80
9、截止报告期末的利率(%)	5.65
10、还本付息方式	发行人于7月25日召开“20奥园02”2022年第一次 债券持有人会议，审议“20奥园02”2021年8月6日至 2022年8月5日期间的利息展期支付等议案。7月29 日，发行人公告持有人会议决议，审议议案均获通过 。根据上述持有人会议表决结果，“20奥园02”2021年 8月6日至2022年8月5日期间的利息支付方式变更 为：2022年8月6日，支付本期利息的10%；2022年 11月6日，支付本期利息的10%；2023年2月6日， 支付本期利息的10%；2023年8月6日，支付本期利 息的70%，至此本期利息全部兑付完成。
11、交易场所	上交所
12、主承销商	西南证券股份有限公司、中泰证券股份有限公司、中 山证券有限责任公司
13、受托管理人	西南证券股份有限公司
14、投资者适当性安排	面向专业投资者交易的债券
15、适用的交易机制	“20奥园02”自2022年8月9日起根据上海证券交 易所和中国证券登记结算有限责任公司《关于为上市 期间特定债券提供转让结算服务有关事项的通知》相 关规定转让。
16、是否存在终止上市或者 挂牌转让的风险及其应对措 施	否

截至本报告出具日，经债券持有人会议审议通过，“20奥园02”已完成展期工作，本金兑付时间调整为自2025年5月30日至2026年5月30日，具体请参见发行人2023年9月8日公告《奥园集团有限公司关于奥园集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)本息兑付安排、增信措施及其他约定发生调整的公告》。

注：鉴于发行人2022年年度报告实际披露时点较晚，为保证债券信息与本报告报告期匹配，本节债券信息均更新至2022年末。截至本报告出具日，发行人存续债券已完成展期，不存在实质性违约。

二、 公司债券选择权条款在报告期内的触发和执行情况
□本公司所有公司债券均不含选择权条款 √本公司的公司债券有选择权条款 债券代码：163188、163911、188326
债券简称：20奥园01、20奥园02、21奥园债
债券约定的选择权条款名称：
√调整票面利率选择权 √回售选择权 □发行人赎回选择权 □可交换债券选择权 □其他选择权
报告期内，上述债券选择权条款未被触发。



债券代码：155688
债券简称：19奥园02
债券约定的选择权条款名称：
√调整票面利率选择权 √回售选择权 □发行人赎回选择权 □可交换债券选择权 □其他选择权


选择权条款的触发和执行情况：
√是 □否
条款的具体约定内容、触发执行的具体情况、对投资者权益的影响等 第1项：2022年8月8日，发行人公告，“19奥园02”票面利率不调整 第2项：2022年8月8日至8月10日，发行人发布三次债券回售提示性公告；8月31日，发行人公布回售结果公告，回售金额10.00亿元。9月14日，发行人召开“19奥园02”2022年第三次债券持有人会议，审议调整本息兑付安排等议案，9月14日，发行人公告持有人会议决议，审议议案均获通过。该次持有人会议后，“19奥园02”本息兑付调整为：1、本金兑付日调整为2023年9月3日；2、2021年9月3日至2022年9月2日期间利息支付方式变更为：2022年12月3日，支付本期利息的10%；2023年3月3日，支付本期利息的10%；2023年6月3日，支付本期利息的10%；2023年9月3日，支付本期利息的60％，至此本期利息全部兑付完成；3、发行人为本期债券全部未付本息的兑付追加奥园集团旗下位于广州、江门、上海等多地的车位、商铺及股权进行抵质押等增信措施。



三、 公司债券投资者保护条款在报告期内的触发和执行情况
□本公司所有公司债券均不含投资者保护条款 √本公司的公司债券有投资者保护条款 债券代码：163188、163911、188326、155688
债券简称：20奥园01、20奥园02、21奥园债、19奥园02
债券约定的投资者保护条款名称：
资者保护条款：
在募集说明书中约定了交叉违约及加速清偿等投资者保护条款。


投资者保护条款的触发和执行情况：
√是 □否
第1项：20奥园02及21奥园债均通过债券持有人会议豁免了交叉违约条款及加速清偿条款。

第2项：19奥园02经2022年第三次债券持有人审议，调整本息兑付安排，未触发投资者保护条款。

第3项：20奥园01报告期内未触发投资者保护条款。


四、 公司债券募集资金使用情况
√本公司所有公司债券在报告期内和报告期后批准报出日前均不涉及募集资金使用或者整改 □公司债券在报告期内和报告期后批准报出日前涉及募集资金使用或者整改 五、 发行人或者公司信用类债券报告期内资信评级调整情况
√适用 □不适用

债券代码（如有）	163188、163911、188326、155688
债券简称（如有）	20奥园01、20奥园02、21奥园债、19奥园02
报告期初评级机构	联合资信评估股份有限公司
报告期末评级机构	联合资信评估股份有限公司
报告期初评级结果的评级出具时 间	2021年12月6日
报告期末评级结果的评级出具时 间	2022年1月26日
报告期初主体评级（如有）	AA
报告期末主体评级（如有）	A
报告期初债项评级（如有）	AA
报告期末债项评级（如有）	A
报告期初主体评级展望（如有）	负面
报告期末主体评级展望（如有）	负面
报告期初是否列入信用观察名单 （如有）	是
报告期末是否列入信用观察名单 （如有）	是
评级结果变化的原因	联合资信关注到，2022年 1月 19日，公司控股股东 中国奥园集团股份有限公司（以下简称“中国奥 园”）发布公告称，经审慎考虑流动性状况，并为求 保留其有限现金资源及对所有债权人保持公平以待整 体债务重组，中国奥园将不会于相关到期日及付息日 支付 2022年 1月票据的余下本金及最后一期利息；同 时，中国奥园将不会于适用的30天宽限期届满后支付 2023年票据及 2024年票据项下最新一期利息。中国 奥园拟就其他境外金融负债采取相同原则，其所有其 他境外金融负债项下将发生（或已发生）违约事件。 联合资信认为，公司作为中国奥园在境内的重要子公 司，与中国奥园信用状况关联度高，上述事项将对公 司后续的经营、融资及信用状况产生较大负面影响。 中国奥园拟通过出售资产及引入战略投资者等方式创 造流动性，缓解或解决债务问题，但相关事项存在不 确定性。 综上，联合资信决定将奥园集团主体和“19奥园 02”、“20奥园 01”、“20奥园 02”、“21奥园 债”信用等级下调至A，评级展望调整为负面。

六、 公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施情况
（一）报告期内增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况
√适用 □不适用
债券代码：155688

债券简称	19奥园02
原增信机制 、偿债计划 及其他偿债 保障措施内 容及执行情 况	增信机制：无担保偿债计划：发行人已在各期债券募集说明书明中确约 定了兑付兑息日，并说明了主要偿债来源。偿债保障措施：1、设立专门 的偿付工作小组；2、制定债券持有人会议规则；3、充分发挥债券受托 管理人作用；4、严格履行信息披露义务；5、设立偿债资金专项账户， 加强偿债资金监管；6、发行人承诺。
变更原因	9月14日，发行人召开“19奥园02”2022年第三次债券持有人会议， 审议调整本息兑付安排等议案，9月14日，发行人公告持有人会议决议 ，审议议案获通过。
变更取得有 权机构批准 情况	经债券持有人会议审议通过。
变更对债券 持有人利益 的影响	变更后，本期债券增加增信措施，发行人为本期债券全部未付本息的兑 付追加奥园集团旗下位于广州、江门、上海等多地的车位、商铺及股权 进行抵质押等增信措施。

（二）截至报告期末增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施情况
√适用 □不适用
债券代码：163188、163911、188326

债券简称	20奥园01、20奥园02、21奥园债
增信机制、偿债计划及其他 偿债保障措施内容	增信机制：无担保。偿债计划：发行人已在各期债券募 集说明书明中确约定了兑付兑息日，并说明了主要偿债 来源。偿债保障措施：1、设立专门的偿付工作小组；2 、制定债券持有人会议规则；3、充分发挥债券受托管理 人作用；4、严格履行信息披露义务；5、设立偿债资金 专项账户，加强偿债资金监管；6、发行人承诺。
增信机制、偿债计划及其他 偿债保障措施的变化情况及 对债券持有人利益的影响（ 如有）	不适用
报告期内增信机制、偿债计 划及其他偿债保障措施的执 行情况	报告期内，偿债计划及其他偿债保障措施按募集说明书 约定执行

债券代码：155688

债券简称	19奥园02
增信机制、偿债计划及其他 偿债保障措施内容	本期债券增加增信措施，发行人为本期债券全部未付本 息的兑付追加奥园集团旗下位于广州、江门、上海等多 地的车位、商铺及股权进行抵质押等增信措施。
增信机制、偿债计划及其他 偿债保障措施的变化情况及	9月14日，发行人召开“19奥园02”2022年第三次债券 持有人会议，审议调整本息兑付安排等议案，9月14日
对债券持有人利益的影响（ 如有）	，发行人公告持有人会议决议，审议议案获通过。通过 的议案中为“19奥园02”增加增信措施
报告期内增信机制、偿债计 划及其他偿债保障措施的执 行情况	截至2022年末，公司已完成重庆、广州、阳江等地，部 分项目车位、商铺等抵质押。

截至本报告出具日，发行人存续公司债券“19奥园 02”、“20奥园 01”、“20奥园 02”及“21奥园债”均已完成展期，并增加增信措施，具体情况如下：
1、“19奥园 02”增信措施：新增下述偿付保障措施：（一）“奥园龙川玖著公寓”项目所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后 100%股权对应的股权收益权，为本期债券提供质押增信；（二）“临澧奥园广场商铺及购物中心”项目所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%股权对应的股权收益权，为本期债券提供质押增信。

2、“20奥园 01”增信措施：新增下述偿付保障措施：（一）“青岛翡翠云城”项目所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后 50%股权对应的股权收益权，为本期债券提供质押增信（以下简称“股权收益权资产”）。（二）奥园集团下属公司广州奥园康城投资有限公司为本期债券提供保证担保函。（三）“广州番禺喜来登酒店”项目资产归属于奥园集团及其下属项目公司（或项目公司直接或间接股东）的转让收益权，为本期债券提供质押增信。（四）“奥园观山海”项目资产归属于奥园集团及其下属项目公司（或项目公司直接或间接股东）的转让收益权，为本期债券提供质押增信。

3、“20奥园 02”增信措施：新增下述偿付保障措施：广州名盛置业有限公司所持有的广州安建置业有限公司70%股权对应的股权收益权，为本期债券提供质押增信。

4、“21奥园债”增信措施：新增下述偿付保障措施：凯毅（广州）置业有限公司所持有的广州安建置业有限公司 30%股权对应的股权收益权，为本期债券提供质押增信。奥园集团及广州晟益房地产有限公司将下属公司享有开发权利的“武汉奥园誉湖尚居项目”穿透后 88%股权对应在本债券存续期内产生可供支配的全部净收入（即扣除项目相关成本、税费、费用和/或为经营、偿还项目对应的项目资产、项目公司涉及的融资贷款本息及相关费用，以及根据相关法律法规或政府主管部门要求而发生的其他支出的款项后剩余额）作为额外偿付来源。

七、 中介机构情况
（一） 出具审计报告的会计师事务所
√适用 □不适用

名称	信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
办公地址	深圳市福田区莲花街道福新社区鹏程一路9号广 电金融中心19A-F、20A-F
签字会计师姓名	钟宇 涂晓峰

（二） 受托管理人/债权代理人

债券代码	155688、163188
债券简称	19奥园02、20奥园01
名称	中国国际金融股份有限公司
办公地址	北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦2座 33层
联系人	张翀、朱瑞、唐钰烜
联系电话	010-65061166

债券代码	163911、188326
债券简称	20奥园02、21奥园债
名称	西南证券股份有限公司
办公地址	北京市西城区金融大街35号国际企业大厦 A座 4层
联系人	徐惠祥、马志富、刘远
联系电话	010-57631234

（三） 资信评级机构
√适用 □不适用

债券代码	155688、163188、163911、188326
债券简称	19奥园02、20奥园01、20奥园02、21奥园债
名称	联合资信评估股份有限公司
办公地址	北京市朝阳区建国门外大街2号 PICC大厦17层

（四） 报告期内中介机构变更情况
□适用 √不适用

第三节 报告期内重要事项
一、 财务报告审计情况
□标准无保留意见 √其他审计意见

会计师事务所名称	信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
审计意见类型	无法表示意见
所涉及的事项	2022年度，奥园集团净亏损 42.5亿元及经营现金流 出净额 5.1亿元。于 2022年 12月 31日，奥园集团 流动负债超出流动资产 154.7亿元，而银行及其他借 款以及应付债券总额为 646.0亿元，且奥园集团资本 承诺 225.4亿元，而银行存款（包括受限制银行存款 ）71.5亿元。此外，于 2022年 12月 31日，奥园集 团的若干银行及其他借款已违约或交叉违约，且因 多种原因而被多方起诉，这些情况表明存在可能导 致对奥园集团持续经营能力产生重大疑虑的重大不 确定性。而如财务报表附注“三、财务报表的编制 基础之（2）持续经营”所述的应对计划或改善措施 ，但因前述多重不确定性的影响其是否能够落实具 有重大不确定性，我们无法获取与评估持续经营能 力相关的充分、适当的审计证据，以判断公司在持 续经营假设的基础上编制财务报表是否恰当。
所涉事项对公司生产经营和偿债能 力的影响	所涉事项对公司偿债能力产生重大影响。

二、 会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正
□适用 √不适用

三、 合并报表范围调整
报告期内新增合并财务报表范围内子公司，且新增的子公司报告期内营业收入、净利润或报告期末总资产任一占合并报表10%以上
□适用 √不适用
报告期内减少合并财务报表范围内子公司，且减少的子公司上个报告期内营业收入、净利润或上个报告期末总资产占上个报告期合并报表10%以上
□适用 √不适用

四、 资产情况
（一） 资产及变动情况
1. 占发行人合并报表范围总资产10%以上的资产类报表项目的资产

项目名称	主要构成
其他应收款	往来款及土地保证金
存货	在建及完工房地产项目成本

2. 公司存在期末余额变动比例超过30%的资产项目
√适用 □不适用
单位：亿元币种：人民币

资产项目	本期末余额	占本期末资产总 额的比例（%）	上期末余额	变动比例（%）
货币资金	71.55	3.20	162.26	-55.91
交易性金融资产	0.68	0.03	0.15	344.38
应收款项融资	0.16	0.01	0.07	127.56
合同资产	0.98	0.04	3.57	-72.61
持有待售资产	58.52	2.62	0.00	100.00
在建工程	0.34	0.02	0.50	-31.33
使用权资产	1.79	0.08	3.38	-47.03
其他非流动资产	0.00	0.00	0.31	-100.00

发生变动的原因：
1、 货币资金：2022年内，公司新增融资受限，随着偿债及开发项目支出，货币资金逐步减少；
2、 交易性金融资产：规模较小，主要为理财资金；
3、 应收款项融资：规模较小，主要为商业或银行承兑汇票融资；
4、 合同资产：完工项目结算使得期末合同资产规模下降；
5、 持有待售资产：公司拟处置子公司奥园华富相关资产，根据会计准则将该部分资产重分类为持有待售资产；
6、 在建工程：在建项目完工转固导致在建工程账面价值下降，整体规模较小； 7、 使用权资产：计提折旧导致使用权资产规模下降；
8、 其他非流动资产：预付设备款，2022年末无余额，该科目规模较小。


（二） 资产受限情况
1. 资产受限情况概述
√适用 □不适用
单位：亿元币种：人民币

受限资产类别	受限资产账面价值	资产受限金额	受限资产评估 价值（如有）	资产受限金额 占该类别资产 账面价值的比 例（%）
货币资金	71.55	37.75		52.77
存货	1,326.39	346.94		26.16
投资性房地产	103.78	45.99	103.78	44.31
固定资产	34.53	25.92		75.06
无形资产	5.22	2.27		43.43
其他权益工具投 资	3.53	0.32		9.06
合计	1,545.00	459.19	—	—

（未完）